快评 | “人房地”要素联动有望加速推进
2024年7月24日中指研究院市场研究总监陈文静
十八届三中全会以来，我国土地制度改革整体在持续推进。2013年十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，指出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，明确了农村土地制度改革的方向和任务；2018年《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，随后配套政策和制度不断完善，试点工作也稳步推进。2020年《构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，土地制度改革着力聚焦促进要素自主流动，提升要素配置效率等方面。
本次《决定》进一步明确了土地制度改革方向，新一轮土地制度改革进程或将开启。综合来看，本次新型城镇化与深化土地制度改革进行了高度关联，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。
《决定》提出“允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用”，此前多地已经落地相关举措，如长沙已经出台政策明确村集体经济组织可以采取多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，并鼓励村集体经济组织通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、康养服务等乡村新产业新业态。预计未来更多地区将深入推进盘活利用农户合法拥有的住房，有利于提升农村土地利用效率，也有助于增加农民收入，激发乡村发展活力。
集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容，2015年起，国家在33个试点县（市、区）首先开展了的农村集体经营性建设用地入市制度改革试点，当前已在全国范围内展开试点，并取得了阶段性成果，进一步盘活了空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用地，提高了土地节约集约利用水平。本次《决定》进一步明确“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制”，未来配套政策有望进一步完善。
《决定》亦提出要“优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度”，明确指出“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”，未来人口持续增加的优势地区，新增城镇建设用地指标或将得到更多保障，“人、房、地”联动机制的建立将发挥更大效能。
与此同时，《决定》提出“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”，过去在城市的快速发展过程中，各地工商业用地供应规模较大，造成不少土地处于闲置或低效利用状态，本次明确要加快发展工商业土地二级市场，也意味着推动存量盘活进入了关键时期。今年5.17新政落地，自然资源部明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。随后6月底，自然资源部研究出台了三个方面18条政策措施，妥善处置闲置存量土地。未来配套政策有望加速落地落实，盘活存量土地，提高土地资源利用效率，也是房地产行业高质量发展的必然要求。
另外，《决定》明确要“保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法”，在深入推进新型城镇化，加快推动农民进城的过程中，农民合法土地权益的有效退出或将起到至关重要的作用，近期南通、滁州市凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴，或是其中一种方式。
