毛大庆：联合办公没有消亡，只是转型迭代
2022年2月15日
相比传统商办写字楼，联合办公以其集约、高效、共享和低廉的成本而深受初创用户、中小微企业和个人创业者们青睐。
过去的几年里，联合办公行业成为资本追逐的风口。然而，深受疫情影响的联合办公行业却一直在跌宕中前行，行业降温明显。尽管如此，中国联合办公行业的市场规模仍在继续扩大，艾媒咨询数据显示，预计2022年该行业将达到2273.5亿元左右。
“中国联合办公第一股”优客工场，成立于2015年4月。2021年，优客工场动作频频，包括在澳大利亚的墨尔本落成新项目――墨尔本六合空间 优客工场，这是优客工场轻资产进军海外的首个项目，意味着轻资产业务拓展取得重大进展；此外，优客工场在北京后沙峪也签约了运营托管新项目――北京先锋创业 优客工场；同时还并购餐饮品牌晓寿司，入局新消费赛道；推出不动产分销平台“楼宇速读”。
2022年2月4日，优客工场创始人毛大庆作为第97棒火炬手，在颐和园为2022北京冬奥会传递奥运圣火，“奥运圣火象征着光明、团结、友谊、和平与正义，可以亲手举起奥运火炬，将激励我以更加饱满的热情，投身到中国城市新时期的发展建设中。”毛大庆说。
2022年初，毛大庆接受《时代周报》记者专访，深度探讨了联合办公商业模式的未来，以及优客工场如何在充满不确定性的时代破局突围。
以下是问答实录：
时代周报：你的企业2021年完成了哪些既定目标，取得了哪些成果？
毛大庆：整个行业可以用几个词该概括――疫情中突围，轻资产转型，集约化发展。2021年中国居民对联合办公行业的认知度提升明显，2021年使用过联合办公的用户占比达27.7%，相比2019年上涨13.1%，中国联合办公的行业认知度和市场渗透率正迅速提升，且市场潜力仍然巨大。可以看到，在未来办公形态迭代和楼宇资管升级中，联合办公将发挥越来越重要的作用。
全流程服务上下游的产品优势和连锁经营的能力，使优客工场轻资产模式拥有了客观的投资回报率，进一步助力整体盈利的同时，也帮助优客工场深耕运营服务商的角色，向管理经营、企业服务经营、消费服务业等多业态经营延伸，将联合办公的运营、服务和科技优势运用到商业地产中。
时代周报：2021年你在企业战略抉择、积极应变、投资策略、转型创新等方面，都做了哪些重要决策？
毛大庆：基于近六年积累的运营管理能力和企业服务资源，优客工场的轻资产模式能为自身发展储备优质项目资源，拥有着广阔的发展空间，并助力优客工场项目更好更快地发挥流量入口属性，进入和客户生活相关的增值服务及多元化业务延伸领域。
优客工场的轻资产模式，分为运营管理输出、运营托管、微托管、U定制、优然办旅、房地产经纪等类型，从上游到下游，精准针对存量商业地产空间和有办公空间需求的企业，能够根据不同场景、不同规模、不同性质的业主需求，为楼宇、产业园区、企业资产和个人资产提供包含培训、空间设计、施工工程外包、管理咨询、企业及服务商体系、招商和SaaS服务在内的多种服务。这样的模式不仅为上游业主提效去化，重塑品牌与空间价值，也能解决下游入驻企业经营中的各种痛点，为企业持续赋能。
时代周报：2021年诸多企业面临更大危机，在“躺平”和“突围”之间做抉择时，用以支撑你的企业经营信念是什么？
毛大庆：一直以来，联合办公的盈利能力与运营模式的可持续性，都是市场关注的重点。在经济下行压力下，优客工场在“轻资产、重赋能”战略指导下的发展实践，为联合办公行业带来了更多生机与经验、策略参考。接下来我们最重要的策略，就是持续加大轻资产拓展的力度，建设企业生态闭环。在稳步发展的基础上，衡量与研判机会的风险性和可行性，进行具体问题的动态决策。
时代周报：2022年，国家政治经济生活中将有诸多新趋势、新信号出现，这其中，你最为关心的内容有哪些？你从中解读出怎样的意味？
毛大庆：当今社会我们持续保持在低碳道路的方向上发展前进，除了技术改变外，还有很多生活生产方式、新的消费模式和商业模型的改变也会帮助城市脱碳。过去六年多的时间，优客工场在城市更新、城市低效建筑物再利用的过程中，做了大量实践，对将近50多个城市，大约900多个低效废弃建筑物进行了更新再利用，对各种技术探索做了很多实践性的研究。
近期，北京、上海人民政府相继推出了城市更新的实施要则，呼吁城市发展过程中要减量化发展，不再需要扩大规模，而更多的是利用在过去的几十年里，把大量的投资新建房地产项目、大量空置闲置的空间，利用新的运营方式和新的科技手段使用起来，提升人们对建筑物的综合使用效率。在这样的背景下，优客工场以高效集约的共享理念，重塑城市建筑的使用方式，对建筑物更新再利用的节碳性能起到了很大作用。
作为联合办公空间运营商，优客工场在助力城市更新升级、推动办公环境改善、激发区域创新活力、提供就业与创新发展机会等方面发挥积极作用，对城市中的古建旧区进行保护性开发，对城市中功能性衰退的空间进行改造性开发，用全新办公形态焕发业态升级、激发城市活力。同时，通过资源共享，降低小微企业办公成本，通过全球物理空间体系的搭建，降低全国乃至全球布局的企业的城市扩张成本，提升办公效率。
通过激活存量资产，优客工场每年可以减排23万吨二氧化碳，可以抵消一家大型房地产企业一年的碳排放总量。优客工场以办公业态为主、多元业态共生的社区运营，将新的工作生活方式注入老旧城市街区的模式，也为城市更新模式探索与机制完善提供多样化的解题思路。
时代周报：2022年，你对你所在的行业持有怎样的趋势预判？你的判断依据是什么？
毛大庆：商办行业是商业文明进程中不可或缺且将长期存在与发展的刚需行业，哪怕过去的一年受疫情影响，很多跨国企业实行在家办公或远程办公，以至有媒体开始看衰商办行业。
但事实上，这种担忧毫无依据，商办市场依然保持着强劲的需求与增长。
优客工场所在的大行业就是商业办公，但我们又与传统的商办物业有着特别明显的区别。具体的不同，就表现在我们对于楼宇资产的管理与增值服务上。
联合办公这个行业并没有消亡，它只是在资本冷却、风口退去后进入了一个冷静思考期，并逐步转型、迭代，进入一个新的阶段，尝试更多新的模式。
时代周报：在宏观政策、产业政策和调控政策方面，你对2022年有哪些期许和建言？
毛大庆：随着我国城市化从增量扩张进入存量更新阶段，改革开放以来推动城市快速发展的土地财政机制正在逐渐失灵，单纯靠政府投入或者企业投资均不能完全解决投入产出问题，城市更新迫切需要引入新的变量。
城市更新的实践证明，完全依靠政府或市场导向的政策合理解决城市更新问题是困难的，因为现代城市不是某个人或某个集团的城市，而是“个人、家庭、社区、志愿组织、非政府组织、私营企业、投资商和政府机构大量投入资本、技术和时间的产物”。
像北京、上海、广州等历史悠久的文化名城，在早期快速城市化过程中有很多历史遗留问题，例如，部分资产因产权不清晰造成管理责任主体不明晰，过度管控导致资源浪费、信息不对等，造成大量闲置资产未能合理利用。
政府要联合一些具备系统运营能力的社会企业共同参与，才能盘活这些资产。因此，建议各地政府针对本土文化与城市情况，考虑更多地支持培育优秀城市更新专业运营机构。
第一，建议构建基于政府和城市更新专业运营机构的双主体引擎。其中，地方政府作为城市更新的决策者与监督者，主要角色是完善政策和维护公平，而城市更新运营商的主要任务包括开展社会动员、重建社区关系、完善社区服务体系、优化配置城市闲置资源等。
第二，建议赋予专业运营机构更多的融资支持和服务权限。由脱离了房地产思维的城市更新专业运营机构进行城市更新商业项目的运营管理，将城市更新的商业逻辑从土地资本驱动的空间生产，转变为社会资本驱动的文化建设与消费升级，有利于打造一座城市的文化内核。
政府应充分发挥城市更新专业运营机构的专业能力，促进社区居民、社会组织、金融机构、社区服务的提供者和其他社会参与者加入城市更新，承担社区更新的调查、规划、动员、实施、运行，共享价值。通过专业化的服务外包、社会化的治理结构、模块化的服务划分、精细化的治理手段，提高社区治理效率，降低社区治理成本。
引入城市更新专业运营机构有利于政府和企业之间更紧密的互动合作，通过规则意识的加强，逐步建立社会资本引入机制，形成可持续的向心力，吸引居民、社会组织、金融机构等积极有生力量的进入，编织不同利益相关者之间的关系网络，增加老旧城区运营和治理的社会资本。
第三，建议建立城市更新专业运营机构的行业制度体系和准入规则。城市更新专业运营机构是一种较为新颖的企业组织，建议由政府主导建立行业制度体系，约束城市更新运营机构的经营行为，建立面向城市更新设备和服务供应商的总包制度，实现从设计、采办、建造到安装阶段统一策划、统一组织、统一指挥、统一协调。
文章选自《时代周报》，2022年2月
