冯仑：城市化反思 聚焦“城市化”的得与失
2014年5月29日城市应由产业主导而不是房地产
搜狐财经主持人魏喆：之前看到您对城市化问题的一些思考，您对大城市病的问题是怎么考虑的？
万通控股董事长冯仑：我们在2009年开始提出来做立体城市，这其实是对中国快速城市化中有一些问题进行反思。城市化发展盲目贪大，造成土地浪费。基础设施投资巨大，政府过度关注房地产的发展，造成整个资源的浪费。更严重的是交通混乱，让城市中的人生活、工作极不方便。在北京，现在一个上班的人每天三到四个小时都耗在路上。
主持人魏喆：您说的就是我吧！
冯仑：是吧!我也三个多小时、四个小时，我到今天为止我已经在路上两小时了，我还得回去呢，我住在国贸那儿，还得一个多小时，这就变成了每天大量时间都花在这儿。另外，城市化过程中需要产业聚集。按照过去历史来看，城市的发展一定先有产业后有就业，有人的居住聚集，然后有商业，有公共医疗、服务、教育等等，产业是一个龙头。比如说我们安钢带动这个城市。很重要。国外比如说曼切斯特有纺织业带动这个城市。我们过去很长一段时间是房地产带动城市，房地产怎么带？弄一个新区修一条路，搬几个政府盖一堆住宅，然后这个城市啥产业也没有，多少年这都是空的，所以变成睡城、鬼城、空城，所以这是我们应该反思的。一定要有产业主导，产城一体，才能够使这个城市活起来。所以应该是产业主导来发展城市化，而不应该用房地产和政府来牵动城市化。
过去的城市建设节能环保做的很不好
第三个是节能环保，节能环保过去做的不好，有三个方面的毛病。一个是我刚才讲摊大饼带来基础设施投资巨大，基础设施建设过程中水电、气热暖在路上耗费巨大。你比如说，切这么大一块地，只盖了一栋楼，但是天然气也得弄过去，所以说这种基础设施的使用效率比较低，带来很大的浪费和能量损耗。第二个是建筑，你不做绿色建筑，做的都是传统非绿色的建筑，这样的话在建的过程就不环保，然后，在未来建筑营运管理当中能耗也很大。第三个方面当然这些行为，城市建设拉这么大距离，你每天开车来回跑，路上碳排放就非常大，这都是对环境的一个不理性的做法。
城市化没有和人们的幸福感成正比发展
还有一点，城市化和人的心里的感受，也就是幸福感没有成正比。比如，我原来在机关工作的时候，一天有一两个小时在城里跑，现在也有车了，也不用挤公交、地铁，但是每天路上却要耗上三四个小时，这种交通让很多人焦虑。很多城市功能很混乱，你可能南边上学，北边生活，东边就医，西边娱乐，最后你每天疲于奔命，最后你整个的心里感受很不好，而且这个过程中房价还高，生活指数开支也很高，另外呢，有很多不确定的因素给你带来的压力，比如说摇号，比如说限行。这个城市因为没有规划好，反过来把这些问题最后都归罪于城市的市民，让市民去承担这个不便利，管理者老追求他的便利，而不考虑城市的主人市民的不便利，这样带来一个快速的城市化，也带来了快速地不满、焦虑、低心里感受，幸福的体验感受度很差，这是第四个。
公共服务难以跟上城市摊大饼似得扩张节奏
第五个就是城市发展当中公共政策部分和公共产品的提供。以前公共政策的提供做的不好，比如说，快速的摊大饼似的把城市发展完了，发展完以后公共服务要跟上，比如说医疗，这是公共服务，教育、环保环境。公共服务你不能及时地跟进，当然大家满意度也很低。另外还有一个，公共政策我们制定的是不是好呢？你比如说什么都限，我们一有问题就是限，就是搬，就怪别人。很简单房价高了怪别人，限房价。一会儿城市交通混乱，限人多。政策制定部门从来没有限过自己。
主持人魏喆：没有说自己规划有问题。
公共政策的制定需要自我检讨
冯仑：对呀。如果翻过来，你检讨一下公共政策制订中的问题，你的功能定位，你当年哪个决错做错了，你的权力是不是太大了，你限下自己。比如，我买一个车是买的365天开的，价钱是按这个定的，你单双号，等于把我车的一半功能给我费了，可是我交税没按单双号交，如果说我也按单双号交政府干吗？所以，这些东西我觉得政府在公共政策上，一定要保持制定政策的科学性。我前年在新加坡理工大学读了一年MBA，专门研究他们公共政策的制定过程。你比如说交通拥堵问题怎么解决，他们做了很复杂的一套模型，用计量模型来计算，人们从哪走，到底怎么在路不增加的情况下把车行效率提高。他这个目标就很好，道路不增加，但是车行效率增加。他们改善信号系统，这是一种方法。另外，训练司机是一种方法，还有一个相当于收一点钱，那收多少钱呢？新加坡很有意思，新加坡开车你是自由选择的，你如果有时间又不想花钱，你就走可能堵一点的路。你如果是商务人士你很在意时间，但是可能你钱上不在乎，你就走快的地方，你就交钱。但是它这个钱精确到什么呢？不像我们说五毛、一块、十五块，你看我们收费站都是整数，它那个是有零有整，而且你开车过去的时候，电子眼照一下钱就收走了，一点都不影响效率。所以你看这个公共政策制订的就很好，很人性。对吧，一不乱收钱，它有零有整，它讲出道理来。对吧，二你可以选择，你不着急的你就走有点堵的呗，它给分开。我们这儿不管。照理说一样，三环以里，着急的人交钱，不着急的人慢慢耗着呗。你比如说我就出城打一个球，耽误个半小时就半小时，对吧，我就不交这个钱。所以我就是说从新加坡交通的这个角度我就说，我们可以看到我们的公共政策的制定过程，我们的思维要做一些调整，应该更多的检讨，我们政策制定应该以人为本，城市要让人更方便更美好，要提供给所有的政策应该让人方便，让人满意、舒服、安全，而不是管理者方便。这两天北京在讲搬这个搬那个，这都是管理者方便。要按人口聚集度，东京、纽约都比北京高，GDP都比这儿高，那个也没有什么，他没法说埋怨，人家说强制什么什么，这个搬那个搬的，先要检讨自己。
治理交通应从科学规划开始，行政强制过于简单粗暴
主持人魏喆：除了在公共政策方面，对于北京现在这种积重难返城市规划和设计，有没有什么其他什么方法能做出一些改良？
冯仑：我觉得这两个方面，一个是一定要科学规划。所谓科学规划就像新加坡，新加坡人口密度比北京大，道路也比北京宽，但是效率比北京高，这就是科学，道路规划和整个的环路多，交叉路其实最容易堵，我们这儿交叉路多，这是科学问题。环路基本上不怎么堵，香港路环路堵。我们现在整个城市到处都是交叉路，交叉路红绿灯效率低，对吧？所以就是说一个是从应急方面，从科学方法上加以改进。包括信号系统，包括你提前的预报，这是技术问题。
另外一个是政策，经济政策，城市的一个公共服务制定一些切实有效的一个政策，而不是说车一多又摇号又单双号又限行，然后你这个东西都不讲理的一些临时性的短期似乎有效。但实际上北京堵车也没解决，有些人就买两部车。
主持人魏喆：对，也不能说因为出租车提价大家就不打车了。
少一点围墙，未必不安全
冯仑：所以我是觉得应该从两方面。我再举一个例子，北大海淀这边有这么好园子，满园春色现在都关住了，过去叫做一枝红杏出墙来，现在我看所有红杏都想出墙，如果把墙一拆就无所谓出不出墙了，红杏就在你眼前了。所以如果你想把圆明园、颐和园、北大、还有中央党校这些园子都拆了，海淀区将成为全球最漂亮的，对吧？但是这些东西会不会带来所谓混乱呢？我认为不会。我举一个例子，这个东西很有意思。
主持人魏喆：就像有居民小区，究竟是开放的小区更安全还是封闭的小区更安全？
冯仑：我们自己在北京东边发展一个项目叫做星城国际是没有围墙的，但是很安静的，对吧？比如说富丽城都是有围墙的，对吧。SOHO是没围墙的，又怎么样？可以没围墙也可以有围墙。最后你会感觉没有围墙的地方感觉更好。
主持人魏喆：更开放性。
冯仑：没有围墙的地方反而人少。为什么？因为有围墙人都堵在门口等着要进去，如果你没围墙哪都能走，反而看不到什么人了。
主持人魏喆：而且路人都能成为这种安全的保障。
冯仑：对呀。反而彼此之间是一个保障，所以在这种情况下，我们有时候有一些假定看起来是对的，其实未必。比如说你老觉得北大如果再不把门把严就更乱了，其实恰好是你有门它才乱的。为什么呢？我老是在讲在非洲，非洲我们有时候看见狮子就跑，是因为我们假定狮子的眼睛跟我一样，他看见我了这么清楚，要吃我，这是你的假定，你赶紧得跑。其实事实恰好相反，狮子的视网膜散光，按我们人来说是高度散光。
主持人魏喆：你不跑它是看不见的。
冯仑：你不跑它看着像树一样站着，你一跑，这么大一个家伙跑，它散光，它看到这么大的家伙跑，它害怕，一害怕就反抗就扑，其实是这样的，对吧，所以它假定是错的。我们以小人之心妒狮子之腹，另外狮子要吃你，狮子吃你干吗？就相当于我们吃老鼠肉，老鼠肉一点不好吃，我们都吃猪肉，狮子常年根本不吃人肉，所以人肉对于他来说是最难吃的一种肉。它一个礼拜吃一次40多磅，吃一次歇四天到五天，你看它老呆着根本就不动，它吃饱了它不是想吃你。咱们自作多情觉得它要吃咱们的肉，狮子吃我们的肉就跟我们吃老鼠肉一样，不得已而为之。你看基本上把你咬死它也不吃。所以我们现在有很多假定是错误的，结果导致了你的行为的错误，引起了严重的后果，是这么一个逻辑。就像我们觉得这个围墙是必要的一样。比如说我给你举一个例子，我们不要多比，跟清华比，清华车是能开进去的，比北大乱吗？
主持人魏喆：对，而且进去也不用拿证件登记。
冯仑：你看清华比北大乱吗？一回事。就这么近，这就是你管理者的一个思维。你认为围墙越多越安全，结果围墙越多越乱，反而景色都关住了。城市也是这样。
长大了就董事了，开发商已经开始重视自然与人文的保护
主持人魏喆：两天在读王石的《大道当然》，他在这里面曾经提到了一些过去万科在开发方面的遗憾，有的时候一些传统的地块记忆没有延续下来。其实面对这种经济利益和自然文化的这种保护，那您觉得这种开发商在面对这些选择的时候，有的时候该怎么样去平衡和怎么样去取舍呢？
冯仑：这件事要回答，长大了我就懂事了，其实就是这样。就像小孩一样，对吧，他一急了随地大小便，他就没有顾及别人的看法和周围环境的卫生，长大了这个事就没有了。企业也是这样，我相信王石是一个很高的要求，但是在万科头五年十年的时候没长大，现在已经长大了，所以现在就懂了。所以很多事长大了就懂事了，懂事了就和周围环境相处就变得自然了。我们也同样都有这个问题，我想这个行业都是这样的，早期都特别不注意这个，只想拆，多盖房，赶紧卖。现在就会注意，如果这个地块上有一些历史痕迹遗存，那我们尽可能把这个历史，哪怕有一个很小的烟囱，一个岗楼，我们就把它留下来，让大家有一个记忆的一个连续性，然后也增加很多人文的思考的一个场景，人文思考你得有东西，不能什么也没有。现在我觉得有相当多的企业，特别是和历史相对比较长久的企业，已经开始注意到这个。万科其实这几年也做了相当不错的一些，像良渚的项目。
主持人魏喆：良渚，还得奖了那个项目？
冯仑：良渚的项目。包括天津有一个在玻璃厂上的一个项目，这些都已经做的不错。所以未来我相信越来越多的企业也会关注到这个，保证你的经济商业开发和文化保护和历史痕迹、历史遗存的一个延续平衡好。现在出现了一个好的现象，这件事儿的矛盾越来越小了，之前矛盾很大。现在为什么矛盾小了呢？现在会把这个当成一个卖点，当成一个项目的品质。比如所谓有品质感，比如说怀旧。
主持人魏喆：有故事。
冯仑：怀旧是品质，它的一个故事。另外一个景观，这些东西都反而增加他的一个上的一个价值。所以这样的话也为大家来保护这些提供了更多的可能。
2014年，房价上涨的力量会减弱
主持人魏喆：2014年就是王石对地产他说过一句话，他说过楼市非常不妙，我想知道您怎么判断整个楼市？
冯仑：如果从住宅角度来看，楼市现在基本上是一半取决于市场，一半取决于政府。所谓取决于政府，是因为的确有相当多的地区在限购，这是取决于政府。对于没有限购的的部分，从终极原因来说供求关系仍然是房价的一个主要制约因素。从经济发展的水平来看，大部分城市对于居住的需求的解决，相比五六年前矛盾突出的情况，现在已经缓和很多。一般从国际经验来说，人均GDP超过8000美金以后，住的需求大体上都解决了。另外，从人口的情况看，实际上中国人口聚集度高、人口增量比较明显的地方房价一直涨的是比较多。像北京过去10年人口增加一倍，由1000多万到2000多万。所以人口的聚集是决定供求的主要原因，因为人口带来一个需求的变化，所以在相当大的一个城市，从目前中国来看，人口的增加的一个量和速度，从一二线城市来看，北上广深聚集的最快，其次就是省会城市，往下人口相反是减少的。比如说河南某一个县的人可能都跑到郑州去了，所以河南三四线城市人口是减少的，从这个角度来说郑州的房价就会涨一点，但是那个县里面聚集度低它就会降下来。再者，我们看一个指标，就是一个市场上一手房二手房交易的一个情况，如果新房和旧房的交易是1:1，就是每天卖出两套房，一套新房一套旧房，那个房价相对就是应该相信的，如果说卖出五套房有三套是旧房，两套是新房，那基本上这个市场就饱和了。那么从大部分城市来看，现在一手房和二手房的交易，基本上北上广深省会差不多1:1了，从这些因素来看，我觉得在住宅发展当中恐怕价格会向上涨的力量会减弱，从最近统计70个城市情况来看，价格往上的力量在减弱。
逃离北上广是个伪命题
主持人魏喆：最近几年媒体上有很多关于很多青年人群租或者是逃离北上广这样的消息，这样的一些报道，对您有没有一些触动？
冯仑：对这件事，我没有什么特别的感觉，因为，北上广深流动性特别强，比如说中午我吃饭，和一个电影导演吃饭，对他们来说这人都是流动的，今天剧组在这儿拍在哪拍，然后北京来很多的北漂都在这儿，过两天又走了。实际上呢这是，现在媒体以比较容易就一个问题发酵。
主持人魏喆：你怎么看逃离北上广？
冯仑：实际上也没逃，真正也没多少人逃，这个话题很大，因为每天来的还是很多，总体北京每年增加60万到80万人，所以是增的。60万到80万人，相当多是在这里读书留在这儿，和到北京创业的人。在互联网创业当中，北京的环境是最好的，所以应该说没发生这件事。所以我没有什么感觉。我很少到外地碰到一个说刚从北京跑到这儿，跑到河南新乡来的，没有。
经济环境变得更好了，理科男、技术男、诚实商人都能赚到钱
主持人魏喆：您现在也相比之前也有了更多的时间，前两年您还去学习了一段时间。在这期间，您对自己的这种企业家身份有没有思考？
冯仑：我觉得现在企业家在中国经过了三十年以后第一代、第二代的这些逐步都在淡出。这样的话我觉得最近这一段我觉得情况我很乐观，就是创业创新的积极性非常高，最重要的就比如说互联网，工商局注册的人越来越多，跑工商局注册新企业的人越来越多。
主持人魏喆：现在是什么样的状况？
冯仑：比如说我们要注册新公司，比过去时间花的长。后来我觉得很诧异。他们说现在工商局现在注册的人太多了，到上海自贸区全部都是注册公司的。所以创业的人越来越多，说明市场经济大家的预期比较好。今天有一个数据，20个城市报考公务员比去年减少30%，对公务员的预期不像以前那么好了，但是对于创业的预期好。这就是整个市场经济非常好的现象。另外一个看谁在挣钱。过去呢，可能是所谓权贵的一些子弟，还有像流汗这样的人才挣钱。所以我老开玩笑叫文科男，还有社会人在挣钱加上子弟在挣钱。那现在呢理科男、宅男、好人都能挣钱了，那这市场经济就好了。市场经济健康的一个标志就是一定要看谁在挣钱。如果说是做技术，比如说写嘀嘀打车软件的这个小孩宅男他能赚钱，对吧？然后诚实经商的人能挣钱，一个理工男很简单的，见到官员完全不会巴结的人都能挣钱，这就是一个好的市场经济。如果只有见了领导会巴结的，会请客送礼的，会暗箱操作的人复杂的人才能挣钱，这是不好的市场经济。所以从这个角度来看呢，我觉得我们终于可以做一个比较轻松的企业家。
过去20年民营企业跟制度打交道的成本太高了
过去20多年所有的民营企业最大的一个困扰是跟制度打交道的成本太高了。制度成本太高以后，个人的牺牲概率就非常大。那么最近几年特别是对未来，如果能够大大地降低一个企业家和制度打交道的成本，特别是潜规则和看不见的一些成本，那么这样的话我相信企业家就能够一边创业一边管企业，同时又有丰富的业余生活，身体也会更好。所以我觉得在整个最近这段企业家也是在换代期间，新的这些更优秀的理工男、宅男、好人大批量出现企业家，这样的话，相比起他们，我们就逐步地应该淡出这些最主要的竞争领域，然后我们应该花很多时间，做做公益，做做一些教育传播这样的工作，这也是很正常。所以在社会来说，企业家得到了尊重我觉得最近一些年呢也是比过去有更多的一个改变，就是大家对企业家也比过去有更多的尊重，这点我觉得都是社会进步的一个方面。
环保组织阿拉善的治理给我很多启发
主持人魏喆：您现在有更多的时间去做一些公益方面的活动，最近主要做的是哪些方面呢？
冯仑：这个公益的活动实际上比较多的还是最近阿拉善的活动，E基金的活动，还有万通公益基金的活动等等，就是各个公益组织的活动。
主持人魏喆：我看到很多企业家都在自己的书里写过关于阿拉善的这一段自己的经历和体验，您怎么评价这样的一个组织？
冯仑：这是一个中国最大的一个民间环保机构，所谓最大第一是人多，三百多人的企业家组成的。第二它的市场份额大。民间环保资金每年它大概占了一半。第三个当然它影响力比较大，支持了国内草根的环保组织者一半以上都用过阿拉善的钱。在这样十多年来阿拉善公益机构，它在治理上是最大的挑战，因为多人。
主持人魏喆：对，成员都是这种很相信自己，很有个性的企业家。
冯仑：所以，最大的一个挑战是治理，当然，最成功的也是治理。因为它有挑战。所以你比如说怎么样把创办人也就是说一把手能够有序地、透明地、平稳地换掉，这就是阿拉善一开始的理念。刘小光是创办人，他不能一直干着，所以就把他换了。换了以后呢，保证他有积极性，还留在这儿，然后过一段时间他再竞选当理事。有了这样一个传统，就能平稳的进行领导人的交接，让组织很好的运行下去。我是刚刚卸任，我是第五任会长，现在交给了任志强。所以每一任都干两年，王石大概第二年，每一任都干两年。这样的话阿拉善现在换一把手变成了最简单的事。就像当年治理是最大的挑战，现在治理变成最大的优势，非常活跃，我看他们网络里活动非常多，而且在民间环保当中成为一个最有影响力、最活跃的一家机构，每年增长成员也非常快，最近三年每年都40%多的增长，所以这是我觉得在这个过程当中我们都受到非常多的启发和教育。包括我们万通公益机构，都是从阿拉善学习怎么治理的，所以这是我觉得一个很有趣的一个现象。在民间环保组织里，阿拉善当之无愧是最有影响力的领导者。
主持人魏喆：好的，非常感谢！
